记者 邬琼 广州，珠江北岸，猎德桥东，数十栋黄色外墙的高层住宅围于写有猎德的牌坊当中，此为广州城市核心区首个城中村回迁安置房项目。迄今，猎德村7000余名村民在这里拥有了自己的物业。

在回迁安置之前，这个被称为猎德村的城中村曾是广州低价公共租赁房最重要的来源之一，“他们在城中村的时候，早就搬离了城中村，自建房基本都用作出租。”临近的珠江新城，某中介小李这样向记者介绍猎德村回迁户的状况。

广州城中诸多城市小白领一度成为猎德村最为主要的客户，曾经只需付出500-800元每月的租金，便能在这个城中村里获得一小间房。

重建起来的回迁房，为广州市的保障房建设贡献了6000套的统计数据，但却依旧没多少人住，村民们早已自有住房，他们依旧希望像以往一样出租他们的房产，却没那么成功。

而曾经居住于此的小白领们不得不另觅住处。广州市则宣布，要为他们建设公租房。

高价的回迁房

地段，猎德村已经足够好了，原地回迁，部分单位甚至紧临珠江，有一线江景的优势。2010年9月，当猎德村村民陆续回迁之后，他们并没有意识到这么好的位置会面临着无法出租出去的窘境。

60平米左右户型的租金仅仅租1500元/月。“珠江新城的正常市场是60平米每月3000元左右。”临近的珠江新城中介小李这样称。一次性接近4000套左右的房源涌入市场，是他认为部分房东找不到租客的原因所在。

另一个原因，则是租客群体的彻底变化。1500元每月的租金，与原来500-800元每月的租金，对应的是两个截然不同的租客群体。

“村民们一开始不信任中介，他们自己写了牌子，到大街上去揽租客。”小李对本报表示。这个原本对刚入城的小白领颇为有效的方式，今天彻底失效了。

村民开始愤怒，“有些村民开始重新认为当中回迁房安置补偿不公，而那些一开始就没有签署回迁安置房补偿协议的村民还在继续上访。”上述国土房管局工作人员称。

整个猎德村改造拆迁补偿方案按“拆一补一”的基准原则进行，即按原村民自建房合法面积拆一平米，回迁安置房补偿一平米的原则进行。

不过，这些回迁房最终都按照保障房的属性通过审批，地方政府所作的仅仅是在土地规划及产权上提供便利，将原来的这批小产权房变为商品房。

按照规定，回迁安置房的产权必须在五年后方能进入市场交易。这一点，绝大多数村民没有在意，更多人想的是，只要获得足够面积的回迁安置房，其租金收益肯定要超过之前的城中村自建房。

但难以出租的结果，却是他们始料未及的。

租金炒作进行时

曾经的猎德村，低价的租金对广州市整体市场的租金是一个平抑，但回迁后的猎德村却开始出现反方向的作用。

在珠江新城，部分中介及所谓的“投资公司”开始炒作猎德村的租金。“其实手法很简单，他们一次性向村民租来大量房源，并支付一年乃至数年的租金后，将房源转租，并在此中获取利润。”小李说，“他们每来一次就炒高一次这里的租金。”

与村民们无法找到客源不同，这些中介及“投资公司”能够通过广泛的社会关心迅速找到客户。最初是进驻珠江新城的大型国有企业，他们通过中介公司在猎德村租赁房源用于员工宿舍，紧接着跨国企业中高层开始进驻猎德村。

新客源的涌入改变得猎德村回迁房的市场供需关系，投资公司在此基础上开始不断地抬升房租。“现在60平米左右的户型的租金已经回到了2500元每个月了，而且这个价格的房源很难找到。”小李说，“有些投资客说，要把这里的平均租金炒到每月3000元以上。”

这一戏剧性变化对于广州市政府而言似乎是个意外。他们担忧投机者介入猎德村回迁房市场会给这个单一的市场带来泡沫。

“城中村改造不是一个市场问题，是一个社会问题，改造过程中村民多有积怨，如果属于保障房性质的回迁房在租赁市场中，让村民受到伤害，他们的积怨会爆发出来。”上述不愿透露姓名的广州国土房管部门工作人员表示，“没有想到会出现这种情况，当初对市场估计不足。”

而猎德村的走势，也让政府开始担忧其他城中村改造会引发类似的问题。自2010年起，广州城中村改造进入高潮，林和、杨箕、琶洲等多个城中村改造进入实质性的运作阶段。广州市担心，猎德村出现的租金投机风波将会在其他城中村改造项目中被复制。

事实上亚运会前后，广州城中村改造进入一轮高潮，琶洲村、林和村及杨箕村等城中村改造项目将在2014年左右基本完成，总供应套数将超过2万套。“那将是一次集中性的出租性房源冲击市场，杨箕、林和和琶洲的体量都不小。对市场同样会造成冲击。”上述广州市国土房管部门工作人员称。

保障房功能退化

但这并非是最为重要的，在政府工作人员看来，背负着保障房名号的回迁房如今地位尴尬。

“不是用来自住的，但仍然是保障性住房的性质，不能完全进入市场，不能用于交易，只能用于出租。”该工作人员称，“回迁房保障性住房属性决定了其品质很难与城市市场当中的商品住房竞争。但即便是房源进入租赁市场是公开的秘密，是给村民的福利，但是又没有相应的租赁指导意见。”

该工作人员认为，在此背景之下，村民只能自觉降低租金来吸引租客，而一旦降低租金就造成了市场的投机空间。

与此同时，城中村改造后，原本城中村自建房承担的功能消失了。“城中村在城市发展的一定阶段是以市场自发的方式承担了城市公租房的职能。”上述广州国土房管部门工作人员称，“但是城中村改造之后这一职能不再，整个回迁房进入中高端的租赁市场。中端租赁市场基本属于房改房，而高端租赁市场，回迁房无法达到品质要求。大量的小白领被赶出了城中村。”

在该工作人员看来，这些矛盾汇聚在一起，使得当前的广州回迁房政策面临极其尴尬的局面。

调整已经开始着手进行，“在猎德、杨箕和林和之后，广州市城中村改造会放缓一下，需要总结各村改造经验。”广州市国土房管部门相关工作人员称。

事实上，广州市目前尚未改造石牌、员村、棠下等超大型城中村。此类城中村亦地处城市核心区，但是改造规模更大，对房地产市场乃至于整个社会都将产生深远的影响。

（本报记者宋尧亦有贡献）