【香港商报讯】记者秋露报道:广州版“国八条”细则一出,业界纷纷对此政策进行深入剖析。大多数业内人士坚持,楼价应声而降绝无可能。

　　合富辉煌董事长扶伟聪坦言,即使成交量跌了,也不意味着楼价会跌。广东省房协理事赵卓文更直接下判词:楼价没有下跌的基础,要跌也是结构型下调。

　　而世联地产(002285,股吧)研究则认为,受新政影响,保障房将造成商品房市场萎缩3.2%。

　　调控效应延期体现

　　业界认为,在通胀压力上升、供应量不足、保障房难济商品房市场等情况下,对本轮调控的累积效应,需要向后延长半年甚至1年时间方能有所体现。

　　经过近几年的“抗战”,越调越涨的楼市已经具有极强的“耐药性”。中原地产项目部总经理黄韬认为,至少要到“金九银十”才可能出现回调。业内人士杨红旭分析认为,目前的调控政策已“阶段性见底”,但楼价最快也要等到今年次季才会触底。

　　成交量将跌三四成

　　尽管楼价难跌,但限购范围或将扩大等政策对市场并非毫无威慑作用。政策的累积效应将直接影响成交量,最终对价格造成下调压力。

　　目前,成交量的下调已现端倪。“去年广州限购令的出台总体对市场有影响,许多市民暂时‘惜买’,市场观望气氛浓,成交量下跌是事实。目前整个广州楼市成交量下跌了30%-40%,但楼价却没有出现下跌。”扶伟聪说。

　　广州万科总经理张海也表示,万科的成交量下降了15%,“不过现在正值传统淡季,与去年相比不是下跌得太明显,真正要到五六月份才能看出具体影响”。

　　楼价至少僵持半年

　　按照近年来的调控经验,调控的影响至少会带来3个月的成交低迷,而当成交量的下跌期长达半年以上的时候,楼价会呈现郊区先松动、继而带动整体楼价下调的现象。预计本次调控同样不会例外,楼价的僵持将成为这半年内楼市的常态。

　　时代地产董事长岑钊雄表示,开发商肯定会受到政策不小的打击,但并不是说企业受到影响,楼价就一定会下跌,这两者没有必然的关系。事实上,开发商在抗打压方面有各种各样的对策,尤其是近几年来,楼市调控频繁,企业应对调控的经验充足,“当过‘猪坚强’的开发商没有什么可畏惧的”,合富辉煌首席分析师黎文江这样认为。

　　对开发商而言,最直接、最干脆的对策就是“休眠”。如果政策加码、观望更浓的话,预计广州楼市将会立刻减产,缩小开工量,减少现金流支出,调节供应结构,以降低风险。“广州楼市2011年预售量估计有9万套,本来是一个供求相对平衡的年份,新‘国八条’后,平衡被打破,开发商可能被迫放缓工程进度”,赵卓文预测,2011年广州楼市的供应量将会降低,以此支撑楼价的继续僵持、开发商的顽固观望。

　　限购或蔓延至禅莞

　　而世联地产的研究报告指出,1月份数据显示,佛山楼市价格的升幅上为全国第三,业内人士表示,这显然是个危险的信号,广州限购细则已经出来,接下来很有可能会向珠三角城市进军,而佛山、东莞首当其冲。

　　通过观测各类城市限购后的市场表现,世联研究发现,限购会导致一线城市成交有明显的回落,但影响时间仅两至三个月,部分一线城市在限购之前伴随有成交量的大幅上涨,如广州成交量先大幅上涨然后再大幅回落。限购令导致部分二三线城市成交下降,但影响时间均在两个月以内。此外,限购或即将限购的二三线城市成交量并不必然回落,相反限购前后或会成交量放大,如天津、合肥、佛山和东莞等城市。

　　与此同时,世联研究还指出,保障房的缺失是导致楼价快速上涨的一个重要因素。假定2010年370万套保障房全部推入市场,根据世联研究初步测算,2011年的保障房供应将分流商品房8%的有效需求,其中经济适用房分流4.8%的有效需求,公租房和廉租房分流3.2%的有效需求。由于国家统计局现行的统计方式将经济适用房划入商品住宅范畴,因而预计2011年,保障房将造成商品住房市场被动萎缩3.2%。