封面评论

房地产的第三轮调控政策落地后，户籍要求以及连续五年纳税或社保证明才能买房的严厉限购政策，使得北京很多购房人对商品住宅望而却步。随之而来的一个符合经济规律的市场反应则是，楼市中的商住楼产品由于不在政策限购之列，热度燃起。

笔者近日走访和观察了部分商住楼盘了解到，相比住宅产品由于购买力被过滤的冷清，商住楼比去年调控之前不算大热，但也销售较好。很多房企因惧怕其产品进入政府调控视野，避而不言。

其实，商住楼热销的现象用市场规律不难解释，楼市限购挤出了部分资金，而资金在整体市场环境中自然是“此消彼长”。购买商住楼的人群中，刚需族的比例在限购后一路上升，虽也不乏调控“严防死打”的投资者。但是笔者了解到，由于楼市价格已经不再处于洼地，而是“停涨”阶段，这部分投资者已经摒弃了楼市火爆时的购买冲动，某项目欲整购一层的客户就因价格高而放弃，资本已经趋于理性，且不少投资者在市场波动下表示，会持有而不再是炒房，长期投资与短期投机的属性已经有所区别。

在售楼处现场，笔者更多的是看到操着外地口音的父母带着“北漂”的孩子来挑选一个小户型的安居之所；一对准备结婚的情侣，看到自己已经看好的房子一个一个被贴上了“认购”的红色标签，苦笑一下互相安慰。这些情况反映出的道理是，刚需购买力总要在市场寻找出口。

在目前楼市整体商品住宅成交量连创新低的局面下，掩饰的实际情况是，购买力因资格门槛抬高而下降，但实际的购买需求却居高不下。

北京严厉的限购政策，把没有北京户口以及在京连续工作5年纳税、社保证明的购买力挡在门外，但对于人口规模近2000万的北京城，外地人、已经在京奋斗多年的人群占比近半。这部分人群在现行政策之下，只能将商住楼作为一个疏导需求的出口。此外，商住楼多分布在城市的地铁旁，交通便利、户型小。由于产权多为四五十年，总体价格低于普通商品住宅总价，也成为很多非京籍乃至京籍刚需族和创业办公一族的首选。

总体而言，商住楼的交通、区位、价格都拥有过渡性居所的属性，接盘限购令挤压出的刚需是市场的投票。由于去年北京市不再放行商住楼项目，所以这部分产品在整个楼市中所占的比例日趋减少。在楼市出台暂时性“限购令”的时段，商住楼也暂时性地担当起接盘部分刚需的角色，并非坏事。

在调控仍有继续出台政策的预期下，“越卖越少”的商住楼没有必要管得太严，卡得太死。毕竟，刚需需求只堵不疏，会将可以在购买市场解决的问题挤压向租房市场，提高后续调控管理的行政成本，也会使得积累的需求成为未来楼市报复性上涨的诱因。而理性的投资资本得不到疏导，趋利的属性也必然使得其挤压向农产品等交易市场，变得无法理性。

政府可以对商住楼的市场反应监控、引导，但商住楼只是历史性的阶段型产品，无需过度紧张。能够利用市场机制解决的问题，不过多地依靠行政手段，将调控精力更多放在大力落实保障房建设上，加快商品住宅供给，才是正途。

张晓蕊