近日，住建部房地产市场监管司司长沈建忠在十一届全国人大四次会议记者会上明确指出，住建部将把租金调控作为房价调控的一部分 。

　　对此，不少媒体很快表达了担忧，京华时报评论称，房租调控应遵循市场规律。认为市场可以发现合理价格，而行政很难发现合理价格。如果过度干预，既有可能导致租住双方利益共损，也可能导致出现名义价格和实际价格的双重运行体系，并刺激阴阳合同、以借住冒名租住等现象的抬头。

　　而新京报也发表社论指出，房租调控并非直接干预租金。调控房租最重要的，不是靠行政命令禁止房东和中介涨价，而是通过加大公共租赁住房的供应，降低出租方的议价能力。认为只要存在充分的市场竞争，房租的价格自然也会充分反映市场的供求。地方政府和职能部门没有必要对房租高低进行所谓的限价。即使是有这样的调控，往往也是徒劳的，真实的市场房租价格，不会屈从于行政意志。

　　经典的价格理论认为，在完全竞争市场下，短期内，商品价格是由供求均衡点决定的。因此，如果市场出租房能充分供应、完全竞争，理论上就能有效降低租房市场价格，而无需政府直接干预。

　　但不幸的是中国的租房市场并没有在这样完美的理论环境下运行。一方面，各地经济发展的不平衡使人口继续向京沪广等一线城市聚集，短期内在个别城市积聚强大租房需求。另一方面，住房市场长期价格高企使晒地皮收益远大过造楼收益， 新房供应量不断萎缩，连累新增出租房供应。正使租房市场迅速滑入供小于求的卖方市场。

　　国家统计局公布的1月份我国CPI统计相关数据显示，居住类价格同比上涨6.8%，涨幅远高于烟酒类、衣着类等其他商品（服务）价格，尤其是住房租金价格上涨7.1%。

　　此外，由于政府部门并不提供权威空置房价格信息。更多掌握市场信息的中介因此借机抬价，正使租房市场进一步滑向价格失真的深渊。

　　那么，租房市场能否通过价格上升自动恢复供应，达到新的均衡点呢？

　　不幸的是，租房价格上升会引发另一种价格效应：房价预期上升。

　　京、沪各地房价租售比长期高过香港、东京，却仍有持续动力，除了非理性投资外，一个重要的原因是房价预期并非由当下的租售比决定，而是由未来的租售比决定。只要经济繁荣导致对未来高租金的预期，这些城市的房价预期就会具有很高的想象空间。而短期内租金的迅速上涨则会强化这样的预期。而房价预期上升会使土地价格预期难以下降，囤地冲动将继续大过造楼冲动。

　　因此，如果不能有效打破这一价格幻影，不但租房市场很难回归供求均衡、完全市场竞争的状态。还可能进一步恶化供求关系。

　　那么，仅通过政府增加公租房供应，能否实现这样的均衡呢？

　　从目前的情况看，也很不乐观。住建部公布的今年1.3万亿保障房投入中，仅有中央代地方发行的2000亿元的国债，被规定要优先用于地方公共租赁住房建设。最多不会超过所有投资的16%，而十二五期间所有保障房能覆盖的也仅是20%的住房需求。按此比例，公租房5年后能覆盖3%的住房需求就已相当不错。而目前上海的住房自有率已降至70%，未来还可能进一步降低。依此推算，公租房能覆盖城市10%的租房市场就已勉为其难，即使政府把公租房投入增加到现在投入的5倍，也仍有50%的租房者须到租房市场寻找房源。如果任由中介抬高房价，租房市场只会侵吞更多中低收入者的劳动所得。

　　当然，在具体执行时，直接干预房租很可能会遭遇阴阳合同、以借住冒名租住等情况，甚至地方政府出于卖地需要，也可能对此政策不严格执行。但这需要的是在操作环节提升房租价格控制的法律地位，落实专门机构执法责任，强化违规、违法成本。而绝不能是纵容房价继续暴涨。

　　例如，德国就在《租房法》中规定，所有大中型城市都要制定每年更新的“租价表”，根据“租价表”制定“合理房价”，房租超出后者的20%将被视为“房租超高”的违法行为，会被课以巨额罚款，而超出50%将直接被视作“房租暴利”的犯罪行为，处以刑事处罚。

　　以租房解决“人人有房住”是社会保障公民居住权的最后一道防线，因此，清醒认识市场规律，尽快在金融市场化时代设立社会防火墙，挡住房地产投机者掠夺中低收入阶层有限收入之手，才能保证社会起码的公平和良性运行。（新民网评论员沈小栋）