3月2日下午，由长沙晚报、新浪乐居共同主办的“广厦会客厅”在长沙晚报大厦14楼会议室举行。本期的会客厅我们讨论刚性需求。在长沙楼市风声鹤唳的时刻，这部分人群的迷茫和实实在在的诉求引起了我们的关注。楼市进入观望时期，买还是不买？怎样淘到极具性价比的房子？希望业内专家的意见能为您提供参考。
　　
　　主持人：潘昭晖
　　
　　文字整理：洪虹
　　
　　主持人语
　　
　　最近楼市热点和冰点纷呈，楼市成交的“小阳春”似乎暗示着一些投资型购房者正在“抢跑新政”，买卖双方愈发浓厚的观望情绪，则表明了占绝对主力的刚需与楼市，展开了一场“拉锯战”。
　　
　　这种观望在某房地产网站的调查中得到证实。该调查显示，在系列新政即将出台背景下会否影响市民置业计划问题上，50.5%的网友选择受到影响，将会延长观望时间，34.2%的网友表示“不好说，视情况而定”，坚定买房信念仍按计划购房的市民为15.3%。
　　
　　刚需网友的这种担忧不无道理。或许，极具性价比的楼盘此时颇具吸引力。既能满足置业者对住房品质的需求，又能在市场的风云变幻中经受住考验实现保值增值，对于刚需者来说，会否是结束观望情绪的最好礼物？
　　
　　购房者或观望或“抢跑”
　　
　　主持人：新政组合拳纷纷出台，目前长沙楼市现状如何？可能有怎样的走势？
　　
　　钱张梅（长沙中达房地产开发有限公司常务副总经理）：长沙是一个省会城市，从我们项目的统计来看，有1/3的客户是外省人士。一个发展中的省会城市，不会出台像北京、上海那样严格的限购令。
　　
　　我认为江水河水都在涨，小溪水不会不涨。国家对楼市的宏观调控主要还是使房地产稳步发展，有一个合理的价格。
　　
　　这一周长沙楼市的均价是5900元/平方米，但楼面价到了2500~3500元/平方米。所以，房价高与不高，不完全是开发商决定的。
　　
　　曾志舜（长沙融科智地房地产开发有限公司副总经理）：从目前的市场来看，一方面出现了“抢跑限购令”的市民。这部分人对后势还是持乐观态度，对长沙楼市的健康发展非常有信心；第二个方面是刚性需求。虽然，有些刚性需求会观望，但也有一些需要房子的刚性需求还是会买。
　　
　　新政出台后，我认为观望期会比较长。如果观望期特别长，或者继续出台新一轮的调控政策，一些小的开发商可能会扛不住，会低价甩一些房子出去，市场有可能产生小波动。
　　
　　黄李军（嘉宇·盛世华章营销总监）：长沙楼市的价值还没有完全体现，因为整个城市的价值还有待提升。现在大量的外地开发商进驻长沙，给长沙人民带来高品质的楼盘，高地价加上高品质，价格肯定不会太低。
　　
　　但楼价不是政府决定的，也不是老百姓决定的，是市场的选择。可是钱放在口袋里无法抵制通胀预期，投资黄金白银是一种渠道，投资房地产也是一种渠道。
　　
　　投资过多就引来了调控，比如限购令。调控政策可能会使楼市在短期内有所波动，但从长远来看，长沙的楼价不会呈现下跌趋势。
　　
　　滕敏（新金鸿集团营销副总监）：从去年年底至今，中央和各地陆陆续续出台的各项政策，让我们看到了消费者的不同反应。有觉得房价会降而持币观望的，也有趁着限购出台之前，拼命做最后一轮挣扎的。但非常明显的是，大部分开发商对于国家的调控抱乐观态度，认为对市场的影响幅度不会太大，只能说房价上涨的速度和幅度，会得到比较有效的控制。
　　
　　我惟一担心的，是限购令对人群的圈定，如果外地置业者来长沙购房受到限制，对我们这个外地客户占较大比例的项目来说还是有些影响的。
　　
　　陈阿梅（新浪网友）：我是长沙人，在北京工作，在北京购房的压力太大了，想回家乡买一个小一点的房子。本来想在限购令细则出台之前抢一套，但找了一个月都没有找到合适的。第一次也非常谨慎，还是会观望一下，跟着大部队走。
　　
　　关注具成长潜力区域
　　
　　主持人：目前长沙楼市具有较高性价比区域有哪些？其高性价比体现在哪些方面？
　　
　　黄李军：一个楼盘的价格和价值是由几个方面决定的，首先是地段，二是建筑品质，三是园林绿化，四是物管。所以，不能单纯地说价格低的楼盘就是性价比高的楼盘，而要看区域发展前景和购买时机。
　　
　　具体说来，如果小区外有超市、内有园林、脚下有地铁，就是比较理想的。比如长房时代城，在河西地铁口，现在小户型价位差不多6000元/平方米，挺不错。湘江世纪城那一片虽然贵了一点儿，但是生活也挺方便，与长沙市区也没有大的区别。
　　
　　滕敏：个人认为，如果价格适中，在城区范围内的绝大多数项目应该可以列入性价比比较高的楼盘之列，比如金星路沿线、麓南板块、星沙板块。
　　
　　金星大道北这一段，像恒基、富基这样一些大盘，不论从项目品质还是规模、配套，都为这一带的性价比做出了一些贡献；麓南城市发展的速度相对缓慢一些。但这个片区中也会有一些品质相对比较高，但价格却没有办法走高的楼盘；星沙相对长沙内五区而言是独立的，相对县一级城市来说，离长沙又没有那么远。所以，星沙的楼盘在很长一段时间内，价位是比较低的，包括蝴蝶谷。
　　
　　钱张梅：我认为广义的性价比要考虑到国家的宏观政策，包括政治、经济，以及城市规划。
　　
　　作为一个居住者或投资者，考虑性价比是要考虑远期。比如武广板块，武广是高速枢纽，有京珠高速、长潭高速，现在还有几条高速在修建，这是区位优势。以前长沙是以芙蓉路为主线，现在按照长沙市政府的规划来看，势必决定了长沙这个城市会向东发展。
　　
　　曾志舜：从中国人的心理来讲，房子除了是一个能住的地方之外，其资产属性会让人们非常关注它在未来升值保值的潜力。因此要选性价比高的楼盘，就要从长沙的发展方向去看。武广片区在未来是一个不可否认的好区域，其次芙蓉南路、韶山南路、江边往南一点的地方也是相当有潜力的区域。
　　
　　当然也要考虑整个小区的特点。包括离你工作地点的远近、驾车的环境，小区的整体氛围等等，这些都是非常重要的。
　　
　　购房没有最佳时机，只有最佳决策
　　
　　主持人：对于刚性需求来说，目前是出手的最佳时机吗？各位专家有怎样的置业建议？
　　
　　钱张梅：刚需遭遇性价比，是否还要等待？我的回答是不必等待。什么叫刚性？是必须要接受的，必须要面对的，这就是刚性。人要吃饭，就要去买大米，需要的时候就去买，家里还有就不需要买。但要提醒的是，不要盲目跟风去买，要凭自己的能力、按照自己的需求去买。
　　
　　黄李军：购房有居住需求也有投资需求。指望踩到最低点，很多经济学家也没法告诉你某个楼盘在什么时候是最低点。
　　
　　真正有购房需求的时候，不管在什么时机，都可以毫不犹豫地去买。但是，我认为不要去跟风。如果为了投资，把爷爷、父母、自己三代人的血汗钱都压在房子上，我认为是不对的。所以，我认为没有最佳时机，只有最佳决策。在面粉和面包都在涨价的时候，越早出手应该是越正确的选择。
　　
　　曾志舜：我的观点一直是买房要趁早。在长沙的市场环境下，对于市场预期，我们并不持“跌”的态度。所以，我一直觉得在长沙买房，什么时候都没问题。从另一个角度说，房价为什么下跌的空间非常有限？除了成本上涨以外，还有买方市场的组成原因。已经购房的人，至少是中产以上的人群，是社会的中坚力量。
　　
　　滕敏：我认为刚性需求可以忽略宏观调控的影响，只需要考虑自身的购房需求和自身经济承受能力，该买还是得买。基于市场整体环境而言，就长沙地区来讲，房价下降的可能性不会很大。个别项目在政策影响下，可能会有一些波动，但是整体房价下降的可能性不大。
　　
　　陈阿梅：以前准备买小户型的，现在打算买100多平方米的，怕限购令出来后换房太麻烦，想一次性到位。其实我已经决定要去交定金了，确实买得越早越好，希望找到价格比较低一点的。